Kira mı kredi mi nasıl hesaplanır?
Doğru karşılaştırma, aylık kira ile aylık taksiti yan yana koymaktan ibaret değildir. Ev alan kişi peşinatı ve masrafları baştan öder, her ay taksit ve sahiplik giderleri öder, süre sonunda da değeri artmış bir eve sahip olur. Kiracı ise peşinat için ayıracağı parayı yatırıma yönlendirir ve her ay taksit ile kira arasındaki farkı da biriktirir. Hangi taraf aylık olarak daha az ödüyorsa aradaki farkı yatırır. Süre sonunda iki kişinin serveti karşılaştırılır.
Hesap ay ay yürür: ev değeri ve yatırım getirisi aylık bileşik işler, kira her 12 ayda bir artar, kredi bitince alıcının ödemesi yalnızca sahiplik giderine iner.
Örnek hesaplama
Karar verirken dikkat edilecekler
- Varsayımlar sonucu belirler. Ev değer artışı ve paranın getirisi arasındaki birkaç puanlık fark on yılda milyonlarca liralık fark yaratır. Birkaç farklı senaryo dene; araç sonuçta ev almanın öne geçmesi için gereken değer artışını da gösterir.
- Kira artışında yasal sınır var. Konut kiralarında yenileme döneminde artış, önceki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kiracılar için ev sahibi kirayı rayice çekmek üzere dava açabilir.
- Sayılarla ölçülmeyen taraflar. Kendi evinde oturmak taşınma ve tahliye kaygısını azaltır; kirada kalmak ise şehir ve ev değiştirme esnekliği verir. Bu tercihleri de hesaba kat.
- Satış masrafı dahil değil. Süre sonunda evi satarsan satıcı payı tapu harcı ve komisyon çıkar. Araç evi elinde tuttuğunu varsayar.
- Taksit gelirine uygun mu? Teoride kârlı çıkan bir kredi, taksiti gelirinin büyük kısmını alıyorsa risklidir. Bankalar da taksitin gelire oranına bakar.
Yöntem: kirala ve yatır ile kredili satın alma senaryolarının net servet (fırsat maliyeti) karşılaştırması. Konut kredisinde KKDF ve BSMV alınmaz; tapu harcı alıcı payı 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre %2'dir; kira artış sınırı Türk Borçlar Kanunu m. 344'e dayanır. Bütün oranlar düzenlenebilir varsayımdır, sonuçlar nominal TL'dir. Bu araç bilgi amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir.