@metrekare · 8 gün önce
İş yeri kiracısıyım, ev sahibi yüksek zam istiyor: ticari kirada artış sınırı ve beş yıllık süre ne anlama geliyor?
On iki yıldır Kayseri'de gayrimenkul danışmanıyım. Kasım geldiğinde telefonum farklı çalmaya başlıyor, çünkü birçok iş yeri kira sözleşmesi yıl başında yenileniyor ve ev sahipleriyle kiracılar arasındaki zam konuşması bu aylarda başlıyor. Kiracı tarafındaki girişimcilerin en çok sorduğu soruları ve benim sahada gördüklerimi derledim. Avukat değilim, burada yazdıklarımı kendi sözleşmeniz için mutlaka bir hukukçuya teyit ettirin.
Birinci konu, yıllık artışın sınırı. Türk Borçlar Kanunu'na göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor. Yani sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanıyor. Kiracıların bir kısmı bunu bilmiyor ve ev sahibinin istediği rakamı tartışmadan kabul ediyor.
İkinci konu, beş yıl meselesi. Beş yıldan uzun süreli kiralarda ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenebiliyor. Hâkim burada endeks oranının yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alıyor. Pratikte bu, piyasanın çok altında kalmış kiralarda ev sahibinin kira tespit davası açarak bedeli emsale yaklaştırmaya çalışması anlamına geliyor. Kiracı açısından sürpriz olmaması için kendi kiranızı çevredeki benzer iş yerleriyle kıyaslamanızı öneririm.
Üçüncü konu, tahliye. İş yeri kiralarında ev sahibinin sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirmesi, sözleşme süresi bittikten sonra kanunun öngördüğü uzama süresi dolmadan kolay değil. Ancak ihtiyaç, yeniden inşa gibi sebeplerle açılan davalar ya da kiracının iki haklı ihtar alması gibi durumlar ayrı. Bu kısımlar çok teknik ve sözleşmeye göre değişiyor.
Sahada gördüğüm en pratik yaklaşım, zam konuşmasına rakamla gitmek. Kiracıysanız, kira geçmişinizi, son yıllardaki artışları ve çevredeki emsal ilanları bir sayfaya koyun. Ev sahibine 'yasal sınır şu' demek yerine 'piyasada benzer yerler şu bandda, ben şu kadar yıldır düzenli ödüyorum' demek, ilişkiyi bozmadan daha iyi sonuç veriyor. Uzun vadede kalmak istiyorsanız, birkaç yıllık artışı baştan belirleyen yeni bir sözleşme konuşmak da iki taraf için öngörülebilirlik sağlayabiliyor.
Birinci konu, yıllık artışın sınırı. Türk Borçlar Kanunu'na göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor. Yani sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanıyor. Kiracıların bir kısmı bunu bilmiyor ve ev sahibinin istediği rakamı tartışmadan kabul ediyor.
İkinci konu, beş yıl meselesi. Beş yıldan uzun süreli kiralarda ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından belirlenebiliyor. Hâkim burada endeks oranının yanı sıra kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alıyor. Pratikte bu, piyasanın çok altında kalmış kiralarda ev sahibinin kira tespit davası açarak bedeli emsale yaklaştırmaya çalışması anlamına geliyor. Kiracı açısından sürpriz olmaması için kendi kiranızı çevredeki benzer iş yerleriyle kıyaslamanızı öneririm.
Üçüncü konu, tahliye. İş yeri kiralarında ev sahibinin sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirmesi, sözleşme süresi bittikten sonra kanunun öngördüğü uzama süresi dolmadan kolay değil. Ancak ihtiyaç, yeniden inşa gibi sebeplerle açılan davalar ya da kiracının iki haklı ihtar alması gibi durumlar ayrı. Bu kısımlar çok teknik ve sözleşmeye göre değişiyor.
Sahada gördüğüm en pratik yaklaşım, zam konuşmasına rakamla gitmek. Kiracıysanız, kira geçmişinizi, son yıllardaki artışları ve çevredeki emsal ilanları bir sayfaya koyun. Ev sahibine 'yasal sınır şu' demek yerine 'piyasada benzer yerler şu bandda, ben şu kadar yıldır düzenli ödüyorum' demek, ilişkiyi bozmadan daha iyi sonuç veriyor. Uzun vadede kalmak istiyorsanız, birkaç yıllık artışı baştan belirleyen yeni bir sözleşme konuşmak da iki taraf için öngörülebilirlik sağlayabiliyor.
12 3 yorum